Model omogućava i kupnju tijekom najma
Država ne ulaže sredstva, već porez naplaćuje s odgodom
Daleko najveći i najkompleksniji problem s kojim se suočava hrvatsko društvo i hrvatska država je demografski slom.
Jedna od ključnih pretpostavki za njegovo rješavanje je priuštivo stanovanje.
To stanovanja za razliku od socijalnog koje pretpostavlja stalno subvencioniranje ima cilj dugoročno osigurati prihvatljivu cijenu najma bez subvencija, odnosno dostupnu cijenu kupnje.
Gotovo sve zemlje u Europi, a posebno Austrija,koja je temelje svog sustava najma postavila još prije 100 godina odgovaraju više ili manje uspješno na taj izazov.
Irska primjerice planira do 2030. graditi kroz državni program 9500 stanova godišnje. Podsjećam da Irska ima 5 000 000 stanovnika.
Hrvatska od 2001. ima uspostavljen i zakonski reguliran sustav društveno poticajne stanogradnje POS, koji se do danas u suštini nije mijenjao, usprkos kampanjama političkih suparnika, građevinskih lobija isl.
Sustav je zamišljen kao neprofitni s gornjom granicom cijene 50% većom od godišnje utvrđene etalonske cijene građenja.
Do sada je sagrađeno gotovo 9000 stanova, a program je najteže započinjao u sredinama u kojima su snažni građevinski lobiji ostvarivali posebno visoke cijene u prodaji.
To je dakako primarno prostor Zagreba i jadranske obale.
Obzirom da je POS koncipiran pretpostavkom uske suradnje države i lokalne samouprave i pretpostavkom njihovog djelovanja u interesu građana, i ne može se realizirati bez suradnje, ta lobiranja su često uspijevala.Čak što više,ta lobiranja dovela su do potpuno sulude odluke HDZ-ove vlade da država ne subvencionira ponudu stanova u izgradnji za kupnju i najam,već kupnju na tržištu, dakle ne subvencionira ponudu, već potražnju.Sada, po najnovijoj ideji možda će država subvencionirati i najam od privatnih vlasnika najam, što bi dodatno povećalo potražnju.
To je dakako utjecalo na rast cijena stanova i koristilo samo građevinskom lobiju, kao što bi i subvencioniranje najma na kraju koristilo samo vlasnicima stanova.
Za dijeljenje subvencija ne treba nikakav sustav, sposobnost, pamet, kao ni bilo kakva suradnja sa lokalnom samoupravom, kao niti s bilo kim
drugim.
Koncept vlade HDZ-a je: dijeliš novce građana Hrvatske, dodatno podižeš cijene stanova, povećavaš problem i kupuješ glasove na račun društva u cjelini.
Svi koji poznaju temu, bez izuzetaka, pa čak i struka u samom ministarstvu od prvog dana traže ukidanje tog takozvanog POS modela.
S druge strane podaci DZS-a pokazuju da je u prvom polugodištu 2023. u Hrvatskoj prodano 2353 novih stanova od čega 999. u Zagrebu, a od toga je 250 POS stanova. Prosječna cijena POS stanova bila je 1305 € i narasla je za 1,3% u odnosu na prvih 6 mjeseci prošle godine, a cijena stanova koje su prodavale tvrtke bila je gotovo 80% veća (2326 €) uz rast od 10%.
Pritom je prosječni standard građenja u POS-u viši u odnosu na prosječni standard koje iste te tvrtke koje grade za POS isporučuju kad su one investitori, jer je naravno profit ključni kriterij.
Jasno je odakle,snažni otpor većem učešću POS-a na tržištu, a posebno u Zagrebu i na obali.
POS sam kao model, zamislio sam s osnovnim ciljem da anuitet za otplatu stana kroz 31 godinu ne prijeđe prosječnu cijenu najma, te da kupci ne trebaju nikakve jamce,jer se često radi o mladim obiteljima.Kasnije je regulirana, od početka zamišljena, mogućnost najma s pravom kupnje u prvih 60 mjeseci s priznavanjem uplaćenog najma.
Najam se priznaje u potpunosti u cijeni stana s otkupom do 36 mjeseci i 85% ako je otkup vršen u roku do 5 godina.
Model u grubim crtama u suštini predviđa 15% učešće kupca 60% kreditnu liniju banke na 20 godina, 25% depozita države, naplaćenog kroz poreze, uz isplatu od 20. do 30. godine nakon izgradnje.
Dakle osim kupca koji daje 15%, ni banke koje dobivaju dugoročno depozit države od 25% i imaju interes dati povoljnije kamate uz siguran povrat, ni država koja de facto porezni prihod s odgodom naplaćuje (a samog prihoda nebi ni bilo da nema projekta) u tom modelu ne daju i ništa ne poklanju, a svi su na dobitku.
Tvrtke izvođači imaju stabilno,unaprijed osigurano financiranje s mogućnosti avansa i, što je posebno važno, kupca, što naravno bitno utječe na cijenu.
Na linku: https://www.zgradonacelnik.hr/kreditiranje/program-pos-kako-na-kupnji-nekretnine-ustedjeti-vise-od-10-000-eura/1057 je primjer standardnog izračuna za POS stan od 67 kvadrata kao prosječnog stana smaksimalno dozvoljenom cijenom u POS-u za 2023. od 1.489,5 € po m2.
U prvih 6 mjeseci prodajna cijena je prosječno bila1.305€.
Kao što se vidi, prosječna visina anuiteta kroz 30 godina je 316,5 € i ostaje fiksna, bez obzira na inflaciju, što je dakako kroz godine realno bitno manje.
Jasno je da, pojednostavljeno, cijena najma od 316,5 € kroz 30 godina zatvara financijsku konstrukciju.
Na bazi tog izračuna objasnit ću model izgradnje stanova za najam s jedinicama lokalne samouprave, kao nositeljima.
Zadar i Rijeka (Obersnel i Kalmeta) su još od 2001. prepoznali prednosti POS-a i kontinuirano grade stotine stanova, a u Varaždinu 5% stanovnika grada živi u POS naseljima.
Sasvim sigurno postoji potreba za izgradnju POS stanova na minimalnoj razini od 1.500 godišnje, a kao što smo vidjeli, to državu defacto ne košta ništa, a bitno smanjuje cijene i olakšava kupnju stanova.
Obzirom da Hrvatska kao tranzicijska zemlja ima strukturu 90% vlasništvo stanova i 10% stanova u najmu, za razliku od europskog standarda 50:50 potpuno je jasno da je za nas zbog niza razloga pokretanje programa stanova za priuštivi najam od najvećeg mogućeg interesa. Razina godišnje realizacije ne bi smjela biti ispod 2000 stanova godišnje.
Program treba bazirati na postojećim institucionalnim temeljima i uspostavljenim odnosima sa bankarskim sustavom, jer prilikom pokretanja realizacije modela to traži najveći napor i vrijeme.
U strukturi financiranja izgradnje stana za najam s mogućnošću otkupa kroz POS model treba učiniti sljedeće:
1.
15% koje je uplaćivao kupac zamjenjuje se s 15% uplate jedinice lokalne samouprave .
2.
60% je iznos kredita kod banke koji na 20 godina i 7 mjeseci na sebe preuzima JLS. On se mjesečno potpuno isplaćuje iznosom najma stana.
3.
25% (u primjeru koji je naveden to je 26,6% prodajne cijene,što je maksimum koji dozvoljava zakon o POS-u) je iznos koji se nakon 20 godina i 7 mjeseci vraća tijekom sljedećih 9 godina i 5 mjeseci APN-u, dakle državi, kroz naplaćivanje mjesečnog najma.
Najam se u prosječnom iznosu od 4,7 €/m2,dakle u rasponu od 4-5 € ugovara na godišnjoj razini s automatskim indeksiranjem po inflaciji.
Obzirom da su otplate rata fiksne, jasno je da sva inflatorna razlika u najmu kroz 30 godina predstavlja profit vlasnika (JLS)i služi za pokriće troškova kao i za daljnja ulaganja u gradnju stanova za najam.
Sam početni ulog JLS od 15% pokriva se djelomično iz komunalnog doprinosa i cijene priključivanja na infrastrukturu koji po zakonu o POS-u mogu iznositi do 25% etalonske cijene.
Bez obzira na to eventualni, dugoročni kredit za pokriće udjela JLS,djelomično ili u cjelini, neupitno je pokriven rastom cijena najamnina već u roku 5-10 godina, čak i ako se postigne ciljana inflacija eurozone od 2%.
Za ovaj kredit kao i kredit na 20 g koji se direktno pokriva iznosom najamnine bez inflacije država mora dati pravo izuzeća na limit zaduženja JLS-a, kao što daje za EU projekte,što nije nikakav problem jer je povrat potpuno siguran plus pokriće u vrijednost nekretnine.
NS REFORMISTI, R. Čačić